Une location, c'est une succession de documents à fournir et de calculs à faire, de la visite jusqu'à la restitution du dépôt de garantie. Voici la liste complète pour une location vide ou meublée qui sert de résidence principale au locataire, étape par étape.
Avant la signature : le dossier du locataire
Le propriétaire ne peut demander que les pièces d'une liste fixée par décret : pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs de l'activité professionnelle et des ressources. Il ne peut pas exiger, par exemple, de relevés de compte bancaire, de photo d'identité, de carte Vitale ni d'attestation de bonne tenue de compte.
À la signature : le bail et ses annexes
Le bail est obligatoirement écrit et suit le contrat type prévu par la réglementation. Il est accompagné de plusieurs documents :
- le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques, constat de risque d'exposition au plomb si l'immeuble a été construit avant 1949, diagnostics de l'électricité et du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
- la notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des propriétaires ;
- les extraits utiles du règlement de copropriété, le cas échéant ;
- pour un meublé, l'inventaire du mobilier.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Calculez-le avec le calculateur de dépôt de garantie.
À l'entrée : l'état des lieux
L'état des lieux d'entrée décrit le logement pièce par pièce, avec les relevés de compteurs et les clés remises. C'est la référence pour comparer au départ : un état des lieux précis évite la plupart des litiges. Faites-le avec l'outil d'état des lieux. Le locataire doit aussi remettre une attestation d'assurance habitation, puis la renouveler chaque année.
Si le bail commence en cours de mois, le premier loyer se calcule au prorata des jours : voir le calcul du loyer au prorata.
Pendant la location
- Quittances de loyer : le propriétaire doit les remettre gratuitement au locataire qui les demande. Créez-les avec le générateur de quittance de loyer, pour un mois ou pour l'année entière.
- Révision du loyer : une fois par an si le bail le prévoit, dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL). Voir la révision du loyer avec l'IRL.
- Régularisation des charges : au moins une fois par an, les provisions versées sont comparées aux charges réelles. Voir la régularisation des charges locatives.
Au départ du locataire
- Le préavis du locataire est de trois mois pour un logement vide (un mois dans certains cas, notamment en zone tendue) et d'un mois pour un meublé. Le congé est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre signature : utilisez le modèle de résiliation de bail.
- Le congé donné par le propriétaire doit respecter un préavis de six mois (vide) ou trois mois (meublé) avant la fin du bail, et un motif prévu par la loi.
- L'état des lieux de sortie est comparé à celui d'entrée.
- Le dépôt de garantie est rendu dans un mois si l'état des lieux est conforme, deux mois sinon. En cas de retard, le locataire peut le réclamer avec la lettre de restitution du dépôt de garantie.
Tout au même endroit
Tous ces outils et modèles sont réunis dans l'Espace Location de FACILIQO, gratuits et sans inscription. Pour une situation particulière, renseignez-vous auprès de l'ADIL de votre département ou sur service-public.fr.